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财经.商业
收录于2007-09-05
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我向深圳人民道歉。
在2007年7月我说过,如果一年以后深圳房价不涨的话,我向深圳人民道歉。一年就要过去了,无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。
我说这句话错就错在简单地预测房价,很容易被人搞成娱乐性的新闻,助长浮燥的学风,有可能转移视线,忽略了房地产市场急需解决的根本问题。
我说的话还错在没有估计到美国次级债的冲击会产生如此严重的信心危机。今年上半年,资本市场动荡不安,投资者趋于观望。深圳由于2007年上半年出现过度投机性炒作,房价上升了50%左右,当投机风退却之后必然出现一段时间房价理性回归,再加上全球资本市场的信心危机,房价焉能不跌?
房价如同所有的价格一样,潮起潮落,有涨有跌。中国经济高速增长,基本面很好,对住房的真实需求非常旺盛,投机需求随时可能卷土重来,在相当长时间内尚且不能改变供不应求的状况。因此,房价上升是一个长期的趋势,尽管在资本市场全面低迷的情况下部分地区房价下跌,并不能改变这个趋势。
当前推动房价上升的力量不仅来自于供求关系,更重要的是不仅国内流动性过剩,海外资金还大量涌入境内,带来很大的通货膨胀压力。由于海外资本市场动荡不安,大量资金寻求避难所,不断流入中国。目前,这些资金受到资本市场信心低迷的影响或者存入银行,或者持币观望。银行中居民储蓄存款从2007年10月的16.3万亿元急剧上升,到2008年5月已经突破了19万亿元。当前银行基准利率4.14%,而2008年5月的CPI为7.8%。在负利率的驱使下,一旦市场信心恢复,这些资金迟早要寻找保值、升值的渠道。如果这些资金流入商品市场,有可能推高物价;如果流入证券市场,可能导致股市大起大落;如果流入房地产市场,有可能导致房价暴涨。
2007年全国商品房销售总额27000亿元,平均每个月2500亿元左右。除去廉租房、经济适用房和小户型房之后,在北京、上海、广州、深圳等大都市中每个月可以提供的商品房总量不过几百亿元。可是,2008年第一季度属于不可解释的流入资金超过6000亿元人民币,4月份一个月就高达3500亿元。海外流入资金如果进入房地产市场必然盯住大都市的高档商品房。
已经流入国内的资金就像前段时间地震灾区的堰塞湖一样,高悬在我们头上。我们不知道堰塞湖什么时候决堤,也不知道还要不要下雨,下多大的雨,但是,我们确切地知道堰塞湖中有多少水,一旦决堤会造成什么样的危害。在四川救灾过程中,政府果断地将绵阳60万居民转移到高处。多亏军队奋不顾身抢在暴雨之前疏通了堰塞湖,避免了人员伤亡。
资本市场的信心变化具有很高的不确定性。从理论和实践上我们知道资本市场的信心变化非常迅速,说变就变。目前我们不可能预测什么时候资本市场的信心能够恢复,也不知道还有多少海外资金要流入中国,但是,我们确切地知道已经有数万亿资金在资本市场上蓄势待发。可以提供的房源和外来资金总额不在一个数量级上,这是我们必须认真应对的挑战。我们必须未雨绸缪,防范在房地产市场上出现恶性炒作最终导致泡沫经济。房价暴涨充其量不过是肌肤之疮,而银行危机才是心头大患。如果放松警惕,就可能遭遇金融危机。
其实,即使深圳的房价下跌,依然远远超出了一般老百姓的购房能力。由于贫富差距过大,大部分工薪阶层早就买不起房了。当前在商品房市场上的只是一部分高收入群体。讨论住房问题理应把注意力集中在保障性住房上,这才是当前房地产市场上急需解决的核心问题。
我们应当关注各级政府是否将土地出让金的10%用于廉租房建设?
各级政府从财政预算中拿出多大的比例来帮助廉租房建设和经济适用房?
是否严格执行用70%以上的面积盖90平方米以下的小户型住宅?
是否能够做到让老百姓“买不起大的,买小的;买不起贵的,买便宜的;买不起新的,买旧的;买不起,租得起;租不起,白给你”?
是否能够通过制度创新完善房地产税收政策,制止囤房投机?
当前特别要关注,为什么国务院和银监会三令五申要求房地产企业的自有资金不得低于项目投资的35%,可是迄今为止还有那么多的房地产企业不能达标?有些房地产企业空手套白狼,资本回报率非常高,却将风险转嫁给了银行和广大储户。这严重违背了广大民众的根本利益,也是金融纪律不能容许的。
与其空谈什么限制高房价还不如踏踏实实地为民众做点事情。千万不要替利益集团代言,干扰中央治理通货膨胀的金融政策。
一年前,我说深圳的房价要涨,错在把时间段说得太绝对。但是总的趋势判断并没有错,所依托的理论也没有错。2007年上半年深圳房价暴涨是因为过度投机,把房价炒了上去,目前出现一些调整也在意料之中。但是,绝对不等于今后不会再度出现炒作。在流动性严重过剩的情况下,金融危机正在我们四周徘徊,朋友们,要警惕啊!
拐点论 醉翁之间不在酒
徐滇庆
房价是否出现了拐点,争论非常热烈。喊拐点最凶的是广州,上下一起喊,煞有介事。可是据《楼市》杂志调查发现,广州一些楼盘的价格“明降暗升”。去年国庆节才1.7万元/平方米,随后猛涨到2.2万/平方米,所谓大幅度降价,仔细算算,房价比国庆节时还高了2000多元。
即使能找出几个降价的楼盘,又能说明什么呢?讨论房价走势,绝对不能拿房地产商的喊价作为标准。漫天喊价,就地还钱,历来如此。部分新开楼盘售价打折,属于营销策略,并不真正说明房价下降。观察一个地区房价变化趋势不光要看某些楼盘的要价,更要看房价的时间序列数据。
在市场经济中,房价涨跌原本寻常,值得深思的是为什么由某些房地产商带头来吆喝“拐点论”?
房价和所有价格一样,说到底是个货币问题。如果社会上的货币流动性过剩,就一定产生通货膨胀的压力。当前,通货膨胀率正在节节上升。如果掉以轻心,让通货膨胀率冲上二位数,一旦形成民众价格上升的预期,再要治理就非常困难。高通货膨胀不仅造成很大的经济损失,而且伤害低收入家庭,扩大贫富差距,造成严重的社会问题。针对这个问题,中央将执行了7年的稳健货币政策改为紧缩货币政策。
由于巨大的惯性,货币流动性过剩的矛盾并没有立即得到缓解,物价依然在涨。按照一般规律,当物价全线上升的时候,除非遭遇金融危机,房价必然跟着上升。按照“拐点论”的说法似乎房价逆势而动,不升反降,这就怪了。主张“拐点论”的人有没有理论根据呢?
有人说:“房价涨得这么高,老百姓已经买不起了,自然房价要下降”。说这些话的人显然没有注意居民收入结构。目前贫富差距相当严重,低收入家庭早就买不起房了,而前10%的高收入家庭,尽管其人口只有一亿左右,但是他们的购买力足以将目前所有商品房一扫而空。房地产市场上供不应求的状况并没有得到扭转。
还有人说:“房价哪有只涨不跌的道理?房价连涨了好几年,该跌了。美国房价跌了,中国的房价也该跌了”。这种说法反映了许多人的情绪,但是判断房价走势不能感情用事,更不能像算命先生一样瞎猜。房地产市场有其特定的规律,不能和其他市场(例如证券市场)做简单类比,也不能和其他国家简单比较。房价和其他物价一样,必定有升有降,但是目前全面下跌的可能性不大。
有人呼吁,政府该出来管一管了。显然,在许多人头脑中还保留着某些计划经济下形成的思路,一遇到问题就往政府身上推。让政府来干预价格,实际上是在开历史倒车。
有人质疑,从2007年11月以来,商品房交易量剧烈下降,房价难道不会下降吗?在2007年年底,商品房交易量下降的原因主要是银行按揭贷款额度控制。由于2007年房价暴涨,各家银行的按揭贷款额度到10月份就基本用完了。只要一卡贷款的资金来源,商品房交易量自然下降。过了年之后,仅仅两个星期,各家银行就将第一季度的投资贷款全放了出去,通货膨胀的压力非常严重。
目前,不仅社会上资金流动性严重过剩,存在银行里面的钱还有外流的趋势。民众的钱没进银行,究竟去了哪里?冲到消费领域,导致物价上涨。冲到证券市场,导致证券市场大起大落。冲到房地产市场,房价焉能不涨?
迄今为止,还没有见到有哪位学者给“拐点论”提供理论基础,除了广州之外,也没有听说哪家统计机构给“拐点论”提供数据支持。铺天盖地而来的“拐点论”其实只是某些房地产商的独角戏。
主张“拐点论”的人当中,有没有那么几位“项庄舞剑,意在沛公”,试图延缓货币紧缩?他们的人数不多,但影响很大。许多人厌恶房价暴涨,不自觉地就信了。
国务院和银监会曾经三令五申,房地产企业的自有资本不得低于项目投资35%,否则银行一律不准贷款。可至今全国房地产企业的自有资金比例平均数还停留在25%上下。有些房地产商空手套白狼,自有资金比例还不到20%。为了谋求暴利,他们大量占用银行贷款,把金融风险转嫁给银行和全体民众。有些房地产企业过度扩张,囤积大量土地,资金链非常紧张。国务院《促进节约集约用地的通知》,就像催命符一样,逼着那些囤地的房地产企业非大量筹款不可。如果银行贯彻落实紧缩货币政策,许多房地产商将拿不到预期中的银行贷款,有些房地产企业会由于资金链断裂而破产倒闭。货币紧缩政策对于那些违规的房地产企业威胁极大。
宏观政策出台之后有一个滞后期,紧缩货币政策的目标是调整金融结构,不可能一蹴而就。货币紧缩政策刚刚出台,某些房地产商立刻高喊拐点到了。倘若真的由于紧缩政策的出台,房价应声而落,政策的威力实在匪夷所思。从理论和多年实践经验来判断,这样的事情基本上是不可能的。
这些房地产商就像个调皮的顽童,还没打,就叫痛。他们之所以迫不及待地高喊“拐点论”,无非想表明自己是个乖孩子,房价已经降了,就别紧缩了。醉翁之意不在酒,他们眼睛盯住的是银行贷款。别听他们忽悠,等把贷款拿到手之后,他们出售商品房时能卖多高就卖多高,在房价上绝对不会温良恭俭让。
房市低迷之中看房价
北京大学中国经济研究中心经济展望论坛
2007年12月20日
徐滇庆
2007年11月以来,全国各地商品房交易额普遍下降,在房地产市场低迷的时候,新闻媒体上不断传来消息,好像房价就要下降了。在报纸上看到大字标题“深圳房价加速下滑”,[1] “广州房价拐点将现?”[2]据说,中央电视台的《经济半小时》节目有人宣布广州的房价暴跌了20%。
有的房地产老板站出来呼应房价下落。例如,万科的王石公开表示:“我承认楼市拐点确实已经出现”。于是,有人提问:“珠三角房市低迷,北京是否会感冒”?
房价暴涨,民怨沸腾。老百姓对于高房价早就恨之入骨,巴不得房价早点跌下来。作为学者,我历来不喜欢高通货膨胀,更不喜欢房价飞涨。倘若果真能够将房价压下来,未必不是一件好事。可是,做研究不能感情用事。在房价研究上尤其要冷静,要坚持说真话,为老百姓说话。
房价变动反映出经济规律。无论是什么人违背经济规律,都要受到惩罚。过去是这样,现在是这样,将来还是这样。对于规律,我们一定要有敬畏之感。要了解潮流,才能驾驭潮流,保护自己,发展自己。
房价和其他物价一样,有涨必有落。世界上只涨不落的房价从来就没有存在过。但是,如同潮起潮落一样,房价变化也有其内在的规律,和人们的偏好没有多少关系。并不是你喜欢什么,它就按照你的愿望变化。
当前报道的房价数据扑朔迷离,有人说:“无论如何时候,有关房价的数据都是真真假假,任何根据统计数据所做出的判断都让人半信半疑。”[3]这就需要我们下点功夫,去伪存真。
首先,有些房价变动属于正常的营销策略。在宏观调控政策下房地产投机活动受到抑制,自然减缓了房价上涨趋势。某些被夸张推高的房价出现调整,也是意料中事。例如,有的房地产商将原本每平米12000元的住宅喊价15000元。如今打个折,买13000元。这只能属于房地产的营销策略,算不得降价。上海的汤臣一品,要价每平米11万元。其实,他们压根就没打算卖。不过借此做个广告,把汤臣一品放在前头,而借机将汤臣集团其他的房子买了一个好价钱。如果哪天汤臣一品的价钱改为10万元一平米,难道是真的降价吗?
去菜场买菜。
“多少钱一斤?”
“二块。”
“一块卖不卖?”
“行,你要几斤?”
连卖菜的老太婆都知道营销策略。难道你花一块钱买的青菜还占了什么便宜?
开发商要价肯定高于真实价格。在供不应求的情况下,房价取决于购房者愿意支付的上限。由于住宅的地点、环境、楼层、朝向、结构、质量等各不相同,房价自然也大不一样。因此,房地产商一定先喊出一个比较高的价,然后慢慢地砍,直到摸准购房者愿意支付的上限为止。当我们讨论房价的时候,要分清讨论的对象。要从时间序列数据来判断房价的变化趋势,拿房地产开出的楼价来讨论问题,难免出现严重的扭曲。
其次,房市低迷并不等于房价要下降。
在房地产市场上,谁的信息最多?无庸质疑,房地产商的信息要远远超过政府部门和普通购房者。从理论和经验出发,如果房价真的要下降了,房地产商肯定要抢先出手,抛售楼盘。如果在短期内楼盘供应量突然上升,那么很可能将出现房价下降。可是,各个大城市商品房交易额都出现萎缩。房地产商普遍捂盘惜售,说明他们估计房价还要上升,既然房价还要上升,何必急着出售。
按照一般情况,在年底应当出现楼盘促销。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为: “开发商在年底进行楼盘促销并不少见,已是临近年关,开发商都想冲刺一下,完成既定目标,甚至为把当年业绩做得更漂亮些;二是年尾也是开发商回笼资金的时候,要做财务报表,还要还银行贷款、工程结款等,所以多卖点房回收点资金也是好的。不少楼盘在今年二、三季度上海楼市回暖时涨得太快,到年底还剩些房源,但看到调控来袭、交易冷清,便主动调价促销。但问题在于,开发商的营销策略的改变并不代表他们就看空明年的上海楼市。”从各地数据来看,理应出现的售楼高峰并未出现,这表明,许多房地产商正在等待着下一波涨价。
第三,即使出现了拐点也并不意味着房价下跌。
王石估计楼市的拐点已经出现。姑且不论他的判断是否正确,许多人误解了拐点的经济学意义。在经济学中拐点(Inflection Point)有着很明确的定义:表示曲线由加速增长转变为减速增长。由凹曲线变为凸曲线。曲线的二阶导数在这个点为零。值得提醒的是,即使在这个点之后曲线仍然上升,具有正斜率。说白一点,出现拐点只不过是房价的涨速没那么快,但是还是在上升。拐点和房价的最高点是完全两回事。如果王石讲的是经济学意义上的拐点,那么他说的还有几分可能,如果说是达到最高点,从此房价就要下降,就不对劲了。
第四,当我们讨论房价的时候应当区分具体楼价和房价指数。按照国务院24号文件,必须用70%以上的面积兴建90平方米以下的小户型住宅。可是,2007年1月到10月,全国90平方米以下住宅开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。[4]众所周知,小户型的房价肯定低于豪华型大户型。如果认真执行国务院文件,多盖些小户型住宅,那么平均房价肯定会降下来。不过,如果70%以上的面积被用于建设廉租房、经济适用房和小户型住宅,今后可以用来盖大户型住宅的面积肯定大幅度减少。开发商没有土地就等于没有用武之地,在土地招拍挂中他们肯定要争先恐后地举牌,直到把地价拍到天上去。随后,他们盖的豪宅也肯定是天价。如果拿大城市中心的那些豪宅来说事,房价肯定还要涨。如果拿整个城市的房价来计算,在包括小户型住宅、经济适用房之后,房价指数确实有可能下降。
当前决定房价有三大原因:供求关系、货币流动性过剩和资产重新定价。
在供求关系上,房地产市场上的需求除了正常需求之外还有投资需求。近年来,住房正常需求十分旺盛。城市人均住宅建筑面积在2003年为23.7平方米,2004年为25平方米,2006年为26.1平方米。几乎每年都增加一个平方米。
2006年全国人口净增700万,农村进城人口1780万。每年结婚的新人有980万对。城镇居民人均可支配收入在2005年是10493元,2006年增加为11759元,净增1266元。[5]在2007年这些因素非但没有减弱,反而更强地继续推动房价上升。显然,对于居民的正常需求,我们不仅不能打压,还必须加以鼓励和保护。从供求关系来看,推动房价上升的因素很强,而导致房价下跌的因素并不强,因此,在较长时期内房价还处于上升通道。
房地产政策要管的是过度投机需求。毫无疑问,在某些地区的房价暴涨中,投机因素起到了推波助澜的作用。例如,深圳就是个明显的例子。在2005年全年内深圳购买二套及以上房产的购房者为7553人,占全市交易套数的20%左右。在二手房市场的问卷调查中64%的人表示购房用途是自住加投资。在2006年深圳置业者中大约30%的人在取得产权证之后半年内转手出售。[6]这都说明在深圳房地产市场上投机活动相当严重。整治过度投机靠的是财税、金融和土地政策,简单地喊口号,或者采用行政手段来打压房价并不能达到预期目的。
在短期内房价上涨的原因是资金流动性过剩,在较长时期是由于资产重新定价。目前,推动房价上升的最重要的因素是资产定价。2007年11月,消费价格指数(CPI)为6.9%,基准利率为3.87%。出现了3个百分点的负利率。受到多种因素的牵制,利率在短期内升不了多少,而通货膨胀率也降不下来。负利率将严重地困扰我们的金融体系。按照经济学理论和过去多年来的实践,只要有负利率,银行中的居民存款就会流动。关键在于这些钱会往哪里流?
按照2006年的数据,中国老百姓除去日常消费、投资之外,购买商品房用了2万亿,还往银行里存了2万亿。在负利率的情况下,老百姓还会继续把钱存进银行吗?在2007年4月城乡居民存款余额下降了1674亿元,这是多年来的第一次下降。在5月又下降了2869亿。随后,只有一个月略有上升,其他各月都在下降。到了10月份,突然下降了5062亿,震动了整个金融系统。尽管在11月居民存款回升2628亿元,但是总的趋势仍然没有发生根本性的改变。[7]也就是说,银行存款不仅没有增加,还有可能继续外流。起码,老百姓在2007年新增加的收入存进银行的可能性不大。
老百姓在2006年存进银行20000亿,今年居民收入比去年有增无减。老百姓手里节余的钱就算是和去年一样,这些钱不进银行,去哪里?金融市场有五个部分:证券市场、债券市场、房地产市场、期货市场和外汇市场。目前,我国的债券规模只有几千万,期货市场和外汇市场基本上都没有开放,证券市场的规模有限。这使得我们的金融机构出现了巨大的扭曲。美国、欧洲、日本比我们有钱,但是,他们的资金被分散在上述五个市场中,存在银行里面的钱并不多。我国的大部分资金存在银行中,而且40%左右是短期和活期存款。这样的金融结构很不稳定,一旦出现负利率就有大麻烦。银行里的钱往外流,必然要流进股市和房地产市场。由于中国的股市能够容纳的资金有限。如果听任大量资金进入股市,有导致泡沫经济的危险。于是,必然有相当一部分资金要进入房地产市场。假若去年民众存进银行的二万亿当中,有一万亿进股市,一万亿进房地产市场。商品房竣工面积在2007年只能增加5%左右,那么,几乎相等面积的商品房在2006年卖了20000亿,在2007年可能有30000亿涌进房地产市场。由此可见,房价上涨的压力非常大。何况,银行存款当中还会流出一些,更加大了房价上升的压力。
观察房价走势,切莫忽视资金流分析。打个比方,银行像个水库,居民存款好比天上下雨。利率好比水库的大坝。如果天上不停地下雨,大坝又加不上去,那么水就会漫出大坝。水流总要有个去处。有人像猜谜一样,他们认为房价已经涨了好几年,该歇歇了。有人拿股市的大起大落来套房地产市场。于是,前些时候有人说,深圳房地产市场暴跌,亿万资金外逃。事实已经证明这是谣言,可是,在听到这些不负责的话的时候怎么就不想一想,就算深圳的居民把房子卖了,手里拿着资金往哪里逃?存进银行?负利率。进入股市?大幅震荡,不确定性很高。换美元?别说还有管制,就是换了,美元还在贬值。转了一圈,只有房市和股市可供选择,许多资金还要回到房地产市场来。
金融机构的扭曲是历史造成的。追究金融结构扭曲的责任毫无意义。我们理应大力发展证劵市场、债券市场、期货市场,在有条件的时候适度开放外汇市场,但是,平心而论,这些市场的开发绝非易事,急了容易出事。在金融市场尚未发生根本调整的情况下,资金肯定要流入股市和房地产市场。假若一万亿进股市,一万亿进房地产市场,房价焉能不涨?金融结构调整绝非一朝一夕的事情,房价上涨将伴随着这个金融结构调整的全过程。
在房价上升过程中,最重要的是要照顾好民生,以民为本,多盖一些廉租房、经济适用房和小户型房。让老百姓能够安居乐业。深圳部分地区的新开楼盘的喊价下降是好事。很可能是在宏观调控政策下抑制了过度投机的成果。但是,还不能根据这一点来判断全国房价的走势。从资产定价的角度来观察,不论你喜欢还是不喜欢,大量资金还将继续涌入房地产市场。房价很可能还要涨上一段时期。等到金融结构调整到一个新的稳定状态,房价暴涨的趋势才可能逆转。
去伪存真,把握房价变化趋势
徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
在我面前摆着一张2007年12月21日的《上海证券报》。通栏标题是“首破两位数,房价涨幅创两年来新高”。2007年11月份全国70个大中城市房屋销售价格涨幅首次突破两位数,达10.5%,涨幅比10月份高出1个百分点,再创两年来新高。房价上涨之势仍然是“高烧”不退。
而紧挨着的另外一篇文章的题目是“中原集团:明年深圳房价可能下跌20%”。据报道,中原集团总经理黎明楷预测:“2008年深圳房价可能会下跌20%左右。今年房价暴涨的情况将不太可能再现”。中原集团是在香港注册的一家房地产代理公司。在房地产业界有些名气,总不至于胡说八道吧。
就在同一张报纸上,两篇文章都在谈房价,其观点截然相反,相差180度,让老百姓相信哪一个?
顺手查了一下最近的报纸,关于房价走势的判断明显地存在着两极分化。有的报纸报道“深圳房价加速下滑”,[1]“深圳楼市触顶回落”,高挡盘降价达到20%也极少成交。[2]有人在中央电视台的《经济半小时》节目中声称,广州的房价要下降20%。有报道说:“房地产市场最早出现冬天不是在北方,而是南方深圳。如今的深圳,无论是一手房还是二手房,成交量大幅萎缩,价格加速下滑,且暂未表现反转的征兆。”[3]
另一方面。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队10月底发布的数据,最近三个月内,北京期房价格涨幅就超过了20%。北京有位房地产商说:“现在北京卖房太没有挑战性了,只要房子造出来,就不愁卖。打折?能让你买到一套房子就不错了。”
2007年10月,上海商品住宅成交量161万平方米,比9月下降了22%,但是成交均价由9月份的每平方米10507元上升为11577元,上涨10.18%。[4]
中国社会科学院发布的蓝皮书判断2008年房价仍然处于上升通道。
看起来,官方统计数据和学者们说的和某些房地产商、新闻媒体很不一样。如果说只是数量或者程度上有点差别就算了,可是,两种说法南辕北辙,大相径庭,叫老百姓如何是从?
为了去伪存真,掌握房价的变化规律,我们需要仔细研究一下,断言房价就要下降的根据是什么?
第一,类比法。从国内看,深圳和广州新开楼盘的房价下降了,既然南方的房价下降了,其他地方也会下降。从国际上看,美国房价下跌导致次贷危机,既然美国的房价都可以下跌,那么,为什么中国的房价不能下降?
第二,推论法。股市暴涨之后必然暴跌,房价从2004年开始暴涨,已经涨了3年了,该跌一跌了。世界上哪有房价只涨不跌的道理?
第三,寄托希望法。在许多报纸、刊物上经常见到这样的说法,如果房价继续暴涨,政府肯定会出台更为严厉的政策。只要政府出手,房价肯定跌下来。
讨论房价变化趋势时,一定要心平气和,头脑清醒,要从理论的高度来剖析,抓住问题的实质。人们普遍希望房价下降,有人就顺着潮流说话。他们用心良苦,完全可以理解。但是,在任何时候我们都要尊重客观规律。假若违背经济规律,无论是何等伟人,一定要受惩罚,何况眼下尽是我们这样一些凡夫俗子。
让我们来分析一下,为什么说上述判断站不住脚。
采用类比法,一定要注意类比事物是否具有相同的背景条件。拿美国房价下跌来类比中国的房地产市场就有些荒唐。中国和美国处于不同的发展阶段,中国人均居住面积只有27平方米,美国早就超过了60平方米。连我们亚洲邻国的人均住房面积也多在35平方米以上。他们的人均居住面积已经相当稳定,而中国每年人均居住面积增加一个平方米。在中国房地产市场上,除了由于人口增加、更新改善方面的住房需求之外,扩大居住面积,农民进城,家庭规模小型化等因素都在强劲地推动着正常住房需求。在其他国家这些因素远远赶不上中国。简单地比较,不伦不类,难免出错。
采用推论法好像是在猜谜一样。有人认为,经济发展有周期,股市大幅震荡,房地产市场连续火了好几年,也该走下坡了。在海外,采取这种推论法的也大有人在。君不见,每年都人在预测,中国高速增长了二十多年,快到头了吧?确实,如同任何事物的发展一样,房价必然有升有降。不存在房价只升不降的神话。但是,我们不是算命先生,无法准确地推断到底什么时候房价会向下调整。根据中国房地产市场发展态势,目前房价还处于上升通道。假若断言房价就要下降,应当拿出比较有说服力的论据来,一厢情愿的猜测是不管用的。
不少人把打压房价的希望寄托在政府政策上。在无可奈何的情况下,他们自觉或者不自觉地唤起了头脑深处的计划经济思维。请问,为了稳定房价,政府还有什么政策没用?金融政策、财税政策、土地政策等等,尽管还有许多尚待改进的地方,该用的政策都用了。如果说这些政策还不够“严厉”,那么剩下来的只有政府直接干预房价了。由各级地方政府直接来设定房价,一房一价,不准涨价。这些办法确实有效,一定可以把暴涨的房价压下去,可是,房价只不过是整个价格体系中的一个部分。管住了房价还不够,还必须把上游和下游的价格管住。管房价之后就要不断地管下去,最终倒退回计划经济。如果只管一部分而放开另外一部分,就一定出现混乱,导致腐败。依靠政府直接干预房价实际上是捡了芝麻丢了西瓜,得不偿失。
仔细研究一下有关深圳、广州房价变化趋势,无非是某些房地产商新开楼盘的价格有所下降。解释这个现象并不复杂。
首先,今年上半年深圳房地产业的投机活动相当猖獗。实行了一系列宏观调控政策之后,打击了过度投机活动,确实缓解了部分需求压力,这是导致深圳房市降温的重要原因。可是,必须警惕,投机活动随时可能卷土重来。到深圳投机房地产的资金未必一定要来自本地。在资金市场高度一体化的情况下,浙江、山西的资金不要几分钟就可以转移过来。务必要继续注意抑制房地产市场的过度投机。
其次,对于自住需求要分层次。中国的贫富差距太大了。普通老百姓的收入水平无论如何也难以支付那些豪宅。在过去几年内,北京、上海、广州、深圳盖的大部分是大户型豪宅。而90%以上的老百姓被高房价排挤在这个市场之外。对于高收入群体来说,买涨不买落。高房价只会刺激他们更加热中于房地产市场。随着用70%的面积盖90平方米以下小户型住宅政策的贯彻,可以被用来盖大户型住宅的面积会剧烈减少,使得大户型住宅的供求关系更为紧张。因此,对于大户型住宅来说,恐怕2008年的涨势更严重。但是,由于小户型、经济适用房和廉租房的大量建成,房价指数的上升趋势可能得到缓解。是否能够出现下降还要继续观察。
第三,部分新开楼盘售价打折属于开发商的营销策略。在房价暴涨时,开发商标出了很高的价格,年终到了,他们或者是为了有一个较好的业绩,或者为了回笼资金,或者为了帐面均衡,他们主动打折,但并不真正说明房价下降。要观察房价变化趋势要看一个地区的时间序列数据,而不能光看某些楼盘的要价。目前,各个城市的商品房交易量下降,开发商捂盘惜售,恰恰说明他们判断房价还要涨。毫无疑问,房地产商的信息远远超过政府和购房者。由于他们的行为受到利益的支配,我们不仅要听他们怎么说,还要看他们怎么做。
总之,我们一定要透过现象看本质,在判断房价走势时要站在理论的高度上,纵观全局,注重数据,绝对不要人云已云,随波逐流。只有这样才能认识潮流,驾驭潮流,保护自己,发展自己。
(2007年12月24日)
房价与理性预期
徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
房价涨跌原本是一个经济问题,但是却往往被庸俗化。一说房价暴涨就联想到民生,一提到以民为本就好像非把房价压下去不可。网上的舆论风向几乎一面倒,谁要是说房价还要涨,立刻就成了房地产奸商的代言人,全民公敌,好像非得千刀万剐不可。
偏偏房价似乎并不理睬舆论压力,该涨的还是涨。许多学者坚持说真话,不停地告诫民众,所谓的房价“拐点”并不存在。于是,有人抛出来一篇文章“谁是高房价的帮凶”。[1]文章描述了一幅图景:“如果我们的预言家、媒体一直是给公众一种房地产泡沫、未来房价下跌、高征资源占有税、打击投机者的信息,房地产市场的情况是什么样呢?潜在的或未来的购房者将按正常的计划购房,投机者会投机停止,并且手中有房的投机者急于卖出房屋,这一定程度上会增加供给。更有趣的是,地产商短期内会不遗余力地增加供给,他们要急于套现啊。这样,市场的供求矛盾马上发生逆转,中国此一轮的地产风波可休矣。”
虽然这段话中有不少语病,但是大概的意思还能猜出来。作者告诉我们,如果大家都说房价要下降,那么就会形成一种预期,房价就会降下来。谁还要说房价上升,谁就成了高房价的帮凶。读了这一段描述,我一点都没有感到“有趣”,反而有点悲哀。这位经济学博士读过几本教科书,知道有一个理性预期学说,却完全用错了地方。顾名思义,这个理论是建立在理性预期的基础上。既然是理性的预期就一定要尊重客观规律,在客观规律基础上做出理性预期,而绝对不是毫无根据地胡思乱想。假定理性预期的作用果真如此,是不是让我们大家一起来“预期”西部比东部还要富,沙尘暴不会再来了…算了吧,如此“预期”还不如求神拜佛更好。
既然是讨论房价走势,就必须探索房价上涨的原因。在2007年,中国房价不断上涨的原因有三:供不应求,货币流动性过剩和资产重新定价。特别是资产重新定价是这一轮房价暴涨的重要根源。理论和实践都告诉我们:在负利率的情况下,银行中的资金必然要流动。目前,在银行中有着大量的城乡居民存款,数额高达17万亿元之多,而且其中40%以上是短期或活期存款。[2]这种金融结构具有很高的不稳定性。目前,通货膨胀率抬头的趋势还在延续,利率又调不上去,在负利率的压迫下资金必然要流出银行,进入证券、债券、房地产、期货和外汇等五个金融市场。可惜,目前债券、期货和外汇市场暂时缺位,证券市场的规模还不够大,在这种态势下,大量资金没有别的地方可以去,必然涌进房地产市场。和巨大的资金流相比,房地产市场的容量很有限。2006年全年商品房销售总额只有2万亿元。由于房地产市场的供给弹性很低,即使房价暴涨,在短期内也很难大幅度增加供给。在资金流的冲击下,房价上涨是必然的结果。在这种情况下,房价上涨犹如大江东去。这是当前金融结构扭曲导致的结果,怪不得哪一个。
只有认识潮流才能驾驭潮流,保护自己,发展自己。房价上涨是中国经济发展中必然要遇到的一个关卡。要根据现实,客观地制定必要的对策。一方面要大力整顿房地产市场秩序,通过财税和金融政策抑制过度投机,另一方面,要加快金融结构的调整,大力发展证券、债券、期货、外汇市场,有效地疏导资金分流。要适度提高利率,通过汇率调整,减少货币流通性过剩的压力。治理通货膨胀,消除负利率。这是一个综合的系统工程,只有这些金融市场得到充分的发展,中国的金融结构才会变得更稳定,房价上涨的趋势才能逐步稳定下来。
房价上涨是前进中出现的问题,只要认真对待,完全可以从容解决。然而,无论是金融结构的调整还是其他金融市场的建立和发展都需要时间,要慎重从事,踏踏实实,一步一步走,欲速则不达。也就是说,在短期内房价依然处于上升通道。
说房价就要下降,有理由吗?倘若没有足够的理由,就是说一千遍,一万遍,房价果真就能被说下来吗?也许能忽悠几个老百姓,房地产商可不那么好对付。任凭你说破天,房地产商对于市场趋势的了解也不会改变。只要他们能够多挣钱,绝对不会因为某些人说房价要下降就真的减价。
面对不断上升的房价,有些人似乎有点惊慌失措,空喊打压房价。坦率地说,没有哪个喜欢高房价。倘若能有办法把房价打压下去,也不妨一试。事实上,各级政府也采取了不少办法来调控房价。可是,效果如何?房价越调越高。空喊了一阵打压房价,连作战的对象都找不着。在房价不断上涨过程中,我们应当把工作的重点放在关注民生上,切实帮助生活困难的群体解决住房问题。努力扩大廉租房的建设,多盖些经济适用房和小户型房屋。总之,我们有许多事情要做,而绝对不是说空话,说废话。不管房价变化的内在规律,闭着眼睛,楞说房价要跌,实际上是不折不扣的唯心主义。绝对不要搞什么鸵鸟战术,自以为把头钻进砂堆就天下太平了。
从网上来看,在房价问题上,似乎说真话的人会挨骂,而说假话的人被捧上天去。讲道理似乎很少有人听,而说空话颇有市场。虽然这只不过是一个局部现象,但是值得深思。王蒙自传中有这样一段话:“谬误有可能比真理更五光十色,更咄咄逼人,更天马行空,更奥妙无穷、变化多端。到底人类更喜爱真理还是更喜爱谬误呢?真理是那么拘泥而谬误是那么张扬。真理是那么谦逊从而显得软弱、好商量,有讨论余地,而谬误是那样强硬,不容分说,泰山压顶,全部占领。真理有时候是那样平淡而谬误却具有石破天惊的戏剧性效应。”
是否鼓励人们说真话往往被当作一个民族是否成熟的标志。
中国历史上从来就不缺少敢说真话的人。古代的屈原、司马迁,当代的彭德怀、黄克诚等就是敢于说真话的人。鲁迅先生之所以伟大就在于他敢说真话,毫不留情地解剖了中国人落后的国民性。爱之越深,责之越切。
如果假话、空话泛滥成灾,而大家听之任之,很可能带来极大的灾难。1958年的大跃进,楞说一亩地生产20万斤粮食,明知不对,大家不说。在文化大革命中指鹿为马,到处都是走资派和阶级敌人。谁要反对,就把自己搭了进去,成为被斗争的对象。许多人学会了沉默、忍受,最多也只是在私下里冷嘲热讽,并不敢站出来仗义执言。假若人们都能站出来说真话,肯定能够大大减少损失。历史的教训值得注意。
在改革开放30年之后,中国人应当在理论上达到一个新的高度。在房价问题上有些争论是很正常的。有不同意见尽管拿出来商讨,千万不要唯上,看见领导说要打压房价就说房价要降。也不要跟风,看见群众厌恶高房价就跟着起哄。更不应当提倡唯心主义,一厢情愿地说空话。要提倡认真研究的学风,说话要有根据,有理论的支持,切忌浮燥。
(2007-12-31)


