一、             物贱斗穷人

金融海啸之后，首当其冲的当然是有钱人，尤其是美国的有钱人，许多人看到巴菲特等巨富损失百亿都不无幸灾乐祸之心态。接下来当然大家就看到牛根生哭了，某玩具厂倒了，某不锈钢老板跳湖了，房价跳水了，钢厂停工了……

“房价下跌至老百姓买得起”！这是目前最强有力、最有正义感和最有说服力的口号。我们也真正看到了曙光——三年九千亿的政府投入在保障性住房上，大家知道，保障性住房无需高地价，九千亿的投资规模下去就是一万五千亿的效果，相当于全国07年商品房总成交金额的一半。这与香港97年回归时，特首董建华的“八万五”绝对是有得一拼。

历史有时是惊人地相似，自97年亚洲金融风暴以来，香港的房价在“八万五”的政策下反复走低，直至2003年SARS期间，平均下跌了65%，应该说是达到了让“普通香港老百姓买得起”的水平了。香港的普遍老百姓应该开心了吧？历史就是这样的讽刺，那时，老百姓是闻楼色变，负资产大流行，失业率上升，拿政府失业救济金人数大升！

改革开放以来，中国经济走的是“帕累托改善”的路子——即“只有人得益，而无人受损”，这是一条颇为顺利的社会变革。走到2007年，走不太动了，要变革就一定是“有人得益，有人受损”的“非帕累托改善了”，就一定要算一算账，到底是谁会得益，谁会受损，不能简单的以为房价大幅下跌一定是老百姓得益，发展商受损。比如香港房价下跌，李嘉诚、李兆基等固然不爽，但受损的却是老百姓。那些高房价时买不起房的人，处境只有更艰难，这就叫“物贱斗穷人”。

现在美、英的房价已开始下跌了，没看到房地产商倒闭多少，只是几乎每天都有裁员和老百姓抗议的声音。

房地产价格是宏观经济的滞后指标，股市是先行指标，到房地产价格下行，已经表示宏观经济已步入衰退，此时再刻意地“八万五”，一定是方向错了！

二、“冬天来了，春天还会远吗？”

可能是雪莱的诗吧，诗人的浪漫和激情如果成为过冬的唯一指望，就唯有被冻死了。市场的浪漫和激情可以发生在春天、夏天和秋天，而唯一不能失去控制的就是冬天。

比如，我们可以在1998年说：“春天到了，夏天还会远吗？”

我们可以在2003年说：“初夏来了，盛夏还会远吗？”

我们可以在2006年说：“盛夏来了，秋天还会远吗？”

我们可以在2008年奥运时说：“秋天来了，冬天还会远吗？”

“在人类有历史记载的五千年里，通缩及苦日子占了五分之二，物价稳定期占了五分之二点几，通胀和大泡沫只占极少极少的日子，甚至近二百年，通缩的日子亦较通胀日子长得多。”（曹仁超《趋势与波动》）也就是说，资本能找到5%的稳定年回报率已是冬天里的奇迹了，距离07年大多数公司与大摩对赌的35%有着天地之别，如何就能很快到达春天？

房价是经济的滞后指标，而冬天的负财富效应要等待宏观经济真正步入春天之后才会逐步消除，这一点，去看一看海南的情况、北海的情况也应该知道。在冬天，希望有时是亏钱的代名词——希望阻止了人们止亏的行动，希望令人们不肯面对现实。

“冬天既然来了，我们应该知道天会越来越冷的”。市场的冬天，只有冷静分析，面对现实的勇气及认清方向的能力，才是在冬天的致胜之道。

三、成功乃失败之母

每个人都知道“失败是成功之母”，但在泡沫暴破之后，一定是“成功乃失败之母”。

我们经历了2003-2007年行业的大发展之后，我们多么成功啊！

——房子卖得好，归因为自己的营销能力强；

——赚钱多，归因为自己对趋势了如指掌；

——公司壮大，归因为管理上了台阶；

——我们相信投资银行的诚意，相信企业文化的强大，

相信广告的力量，相信品牌的效力，

相信EMBA的案例，相信过去的经验……

今天，我们必须为过去的成功埋单了。事实上，一项真正成功的事业，一般来讲是一项很需要耐心的“烦闷”的事儿，靠的一定不是大起大落，而是每年百分之十五左右的增长连续三十年。冯仑说得好，过日子不是谈恋爱，平淡和踏实是真谛。成功当然需要有梦想，而且需要怀着梦想，不使之泯灭，一步一步地去实现，前提是实事求是。

世上有二类人，一类是“柏拉图”型，他们构建一个理想国，并为之寻找一切可以成立的理由，坚持理性可以解决一切；一类是“苏格拉底”型，他们总是在追问，总是对现成的说法进行质疑，并且承认自己也不知道答案。谁是谁非？旺市时“柏拉图”，淡市时“苏格拉底”。如果相反，我们会成为真正的阿Q。

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有关“金融海啸”的二则寓言

一、搬东西

话说，一个有众多兄弟的贫民家庭，一直为着填满众多孩子的口而发愁，兄弟们整天打闹，因为无事可做。这时一个富人对他们说，这样吧，你们家有这么多的旧家具，院子下面又有煤，我出图纸出劳务费你们重新组装，搬到我家，你们兄弟几个也不用打了。也能糊口了，还能挣点我家的钱，好不好？于是，这家人就成了富人的工厂，每天挥汗如雨，效果相当不错。

穷人的孩子早当家，不只是把自己家的家具搬出去换人家的钱，他们发现几乎富人家的一切都可以提供生产并换更多的钱，因为只有这样，弟兄们才天天有事做而且可以挣到小康标准的钱。当然这些“钱”是富人家写的“借据”，根据这些“钱”，可以从富人家里拿到等值的东西。

那家富人发现，自己不用干活，只需要给穷人发钱就可以过上比以前更好的日子，这实在是要感谢上帝呀，唯一担心的是，某天穷人家用手中的“借据”找来换东西可怎么办？看起来，不能让那些发出去的钱闲着，要让它们来换收益更高的“借据”，“借据”创新就成了富人家主要干的活儿，并且开办了“借据”的交换市场，一时间好不热闹。

既然富人家的子弟们既不务农，也不务工，核心能力是发借据和维护借据的交易秩序，他们也相信这个世界分工游戏实在是太好玩了，一个个也都奋不顾身进入了疯狂炒借据的游戏。

某天，其中一个富人子弟突然醒了，说我要把手头上这些借据兑现成东西，众玩家才发觉他们已经玩过头了，谁也说不清手头的借据到底值多少东西了。不知自己有多少钱的富人家唯一可以做的是不能再从穷人家搬东西了。

已经积累到小康的那家人，一开始看到这种情况颇为心喜，计算着不用多久就可以超过富人家的财富了，接下来却面临着诸多困惑：

1、  积累的不少“借据”到底能换什么东西？

2、  不给人家搬东西了，弟兄们干点什么？

3、  为了让弟兄们搬东西可持续，要补贴，还要继续换借据；

4、  发现院子里的煤也不多了，水井也要干涸了，旧家具也运得差不多了；

5、  让兄弟们互相搬东西换钱吧，钱都在家长的账户上呢。因为家长怕兄弟们乱花钱，一直在紧缩银根。

这时兄弟们只能眼巴巴地盯着家长了。

二、LV包

话说，一个其貌不扬，穿着高档的男人挽着一个年轻、艳丽的office lady进入了LV专门店。只见他俩直奔着那最新最贵的包，在试过感觉之后，来到柜台前付账，男人潇洒地签了一张六万美金的个人支票，店员颇为惊喜也颇为犹豫，因为此前，这两人并没有交易记录。

只见那个签支票的男人用非常坚定的口气说：我知道今天是星期六，银行不开门。但有什么关系呢？我建议你收下这张支票，连同这个包一并保留在这儿，待星期一你兑现了支票后，再把包送到这位小姐的府上。店员连声说好。

星期一，当店员气极败坏地打电话给那个男人说支票不能兑现的时候，从听筒中传来的是轻松的语调：但有什么关系呢？我已经和她睡过了，你们当然不必送那个包。

——那个签支票的人是美国；

——那个LV店和店员是现行的国际金融体制；

——那个年轻的OL是谁？

金融的游戏建立在规则上，规则得以成立建立在公平上，价值可以交换建立在信用上。本次金融海啸不只是西方的一次银行危机，实质上是全世界百年一遇的经济危机，涉及的是经济的最根本的层面：规则、信用和价值。也不只是伤害了西方的发达国家。可能对我们的伤害有过之，无不及。

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星期天，在香港油麻地百老汇电影资料中心，参加 张智强先生的新书《My 32㎡Apartment》分享会。张智强是一个有个性的香港建筑师，早在六年前“长城脚下的公社”他就设计了其中的“箱宅”。为此，把32㎡的空间折腾出无穷的创意是意料中事，并无太多的意外，真正令我感动的这32㎡住宅的特别之处，是他三十年在其中真正居住的故事和他居住的价值观。

张智强先生（Gary）说，香港人的居住空间一直非常紧张，普遍人家也就是在这30—70㎡的空间中居住，而香港又是一个极物质主义的地方，人们一旦有钱就换大屋，换豪宅。而三十年他一直居住在这个32㎡，就是不换大屋，想的是亲身体验小空间的适应性和可能性，而他的实践可以证明，32㎡可以做到“豪宅”的一切可能，而且更方便，亲切和cool。

32㎡可以做到什么？

——20个访客的鸡尾酒餐会

——2个双人床的卧室

——1个像样的家庭影院

——1个步入式的衣帽间

——带有大浴缸的卫生间

——图书馆和工作室

——带大吊床的游戏空间

——1个教室（Gary也是港大的客座教授）

……

所有这些都在这32㎡之中实现。这32㎡的空间历史，体现了人与空间真正的互动史，处处闪耀着真实的智慧、力量和光芒。

Gary的实践与目前中国人的居住潮流正好反向，这种明显的反差，突显这32㎡非同凡响的意义。

一、      哪里是我们的家？

Gary说，这32㎡是他从小居住的家，现在父母和兄妹搬走了，就成为了他自己的家。这种唐楼（旧式筒子楼）有着许多回忆和故事，而他目前的改造也是故事的一个延续。他说大多数的朋友可不是这样，他们不停地搬家。他想再出一本书来描述一个朋友的搬家史，几乎一年一搬。不断搬家，就要考虑一下：你只是一个过客，因此要考虑不断买和卖；想卖个好价钱，你就要考虑买家的喜好。而不是自己的喜好；最终所有人都住在差不多的房子里（太特别，没法卖），想着下一次要搬到哪里？想寻找家，但哪里是家呢？

二、      我们一定要大吗？

在不断放大的潮流中，突然遭遇Gary的32㎡，我们会显得措手不及和底气不足。

——越来越大的房子，真的给我们带来越来越大的幸福吗？俗语讲：“金窝银窝不如自己家的狗窝”，意思是自己的窝，充满了时间的记忆。所谓“一寸光阴一寸金”啊，这是不可取代的？

——什么是中国城市住宅的真正解决方案？是不断地放大户型吗？是低密度豪宅吗？是像日本那样密密麻麻的农民房吗？是像新加坡那样的花园城市吗？我们有什么条件不断地扩大城市的边界？所谓“中低收入，中小套型”难道就意味着贫民住宅吗？

三、      空间的真正含义是什么？

我们都喜欢用超大的浴缸泡澡，可是它的确占用了太大的面积，而泡澡的时间，平均下来每天也就是十几分种，剩下来的时间这个空间不就是浪费了吗？于是，大家只能放弃。可是我们有没有想到这个大浴缸占用空间的多重多功能使用？

“空间”的真正意义总是与“时间”相联系的，或者说“空间”只有使用才有意义，而使用空间的多种活动都是以时间为标尺和计量的。

我们城市建设之所以浪费，大而不当，就是不考虑空间的这一时间特征。比如夜晚空无一人的CBD，卧城和公园不公，小区内停车场的堵塞和空置，……等等问题，其本质不就是在空间与时间问题上的错位吗？

张智强先生的这32㎡位于香港北角的城市中心区域，这不正是未来城市中心公寓的模型吗？——白领能买得起，方便住，兼顾上班和生活，同时占领核心的商业资源，空间趣味和酷！

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市场低迷以来，大多数的开发商还都抱有幻想，希望本轮调控可以像05年的上海，在短期低迷之后重上升市。为什么，这一轮调整已届时一年没有走出上海05年的行情？现在说这个事儿，当然有着很充分的解释，什么金融海啸呀，次贷危机呀，周期重合呀……但都有事后诸葛亮的嫌疑。

怎么能根据市场本身来判断市场？本人认为“交易量”是一个极为重要的指标，而不是价格。

我们行政调控当局，盯着房地产价格来判定市场的做法是一个典型的误判。尤其是盯着七十大中城市房价同比价格，说宏观调控还没有起作用，其结果就是目前的局面：出手过迟，作用递减，摸着价格这块石头过河，每况愈下。为什么？

首先，我们要搞清楚什么是房地产的价格。房地产价格不是一般普通商品的价格，它具有资产价格的最主要的特征：资产的市场价格就是最后一次买卖资产成交的价格！这一点与股市的市场价格决定机制是一样的。也就是说，不论你是在此之前用什么价格成交的，只要最后一次成交价是不同的，就以这最后的成交价为计算依据。什么叫“纸上富贵”？什么叫“财富效应”，说白了就是最后一次成交价高于原先的成交价。

但这个“市场价”是一个极为虚弱的价，如果没有成交量支持的话，就是一个虚拟的市场幻想！而我们大多数人以为房地产这一特殊的商品像大宗商品那样，可以在这个价格上成交，就完全错了。

这里本人希望行业同仁应该温习一下，房地产教科书中有关“房地产公开市场价”的定义：“在一段合理的期间内，市场相对平稳，买卖双方有着充分的寻价和议价时间，自愿达成的成交价格。”什么叫合理期限？房地产市场平稳？关键因素就是“交易量”。也就是说，在这个价格上，卖的人可以继续卖得出，买的人可以继续买得到。可是从去年以来的情况显然不是。这样，我们盯着价格，还有什么作用呢？

更何况，房地产还天生具有异质性，成交的个别性，以及房地产价格包涵的“环境、装修……”多种因素，一个地区尚不可以平均价格衡量，七十个城市平均价格不是一个笑话吗？

05年的上海，价格走低即有量，现在价格走低了，量还没上来，我们怎么么还能抱幻想呢？

盯住量，市场本身就是市场的最好说明。

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金融海啸发生之后我们一直是这么一个调子：我们跟世界有“防火墙”，中国的经济基本面是好的，我们的问题不太大，主要是做好自己内部的事情。事实上，我们认为这次国际金融危机对中国房地产的影响虽然不是直接的，但间接的影响更长远。

我们看这次金融危机所发生的几件事情对中国房地产有什么影响。

华尔街消失与房地产直接融资

随着投资银行的倒闭和纷纷转型，意味着原本逻辑上的华尔街实际上已经消失。而这个原本逻辑就是金融创新——金融衍生品——评级机构，即金融衍生品基于华尔街金融界的金融创新，金融衍生品之所以能堂而皇之的大行其道是因为评级机构，华尔街的消失正是这种金融创新的逻辑的灭亡。

对于中国房地产而言，它可能终结了基于这种金融创新的房地产直接融资——

1、 所谓的“零首付”和“变相零首付”无复再有，这是一个重大变化；

2、按揭证券化，谁还扯呢？

3、 房地产信托产品，谁来评级？怎么评？

4、 房地产REITS恐怕也进行不下去了。

将来如果房地产直接融资的金融创新不重建这个逻辑，那么我们也只能从自有资金、销售回款、直接上市中作文章了，而这种重建又是一个漫长的过程。所以短期看银根是松动些，但长期看，房地产融资则更加紧张，监管更加严厉。

保险、银行破产与银行贷款

开发商资金的最大一块是银行贷款，而美国AIG以及一部分银行的破产表明银行的资产与现金比例出了问题，在银行的去杠杆化过程中，势必造成信贷压缩和流动性萎缩，国际银行是这样，我们的银行会反其道而行之吗？同样地，我们的银行在几个问题上可能也是趋紧的。

    第一、银行必然慎重信用贷款的问题。信用评级的不足，使得信用贷款未来前景黯淡；

第二、以资产抵押还贷的模式受到挑战。目前AIG等金融机构有很多资产，但无法变

现。香港的银行已经将之扭转过来了，比如1亿元的别墅抵押贷款1千万元，必须提供本人的收入证明，别墅要抵押，但不代表还款能力。自有资金杠杆比例、信贷贷款人资格审查等等会非常严格。信贷环境的长期趋紧，对房地产的影响最大。

底特律危机与消费观念改变

近日美国底特律的两大汽车制造商福特和通用，都首当其冲地对大排量汽车进行减产，通用还变卖了在底特律的总部大楼，主要生产瞄准中产阶级高消费的大排量汽车的通用，估计难熬四季度。“底特律危机”就是分期付款的消费信贷的危机，就是超前消费的消费观破产的危机。

这意味着中国房地产市场中提前换房、提前高消费的观念已经变得老土了！这个观念的转变，使得房价的不断刷新在相当一段时间内失去了基本观念的支撑。人呢，未来也一样。资产平衡化成为大众消费最主要的一个杠杆，手持一些现金、手持一些房产，收支平衡、租售平衡，消费模式最终转向这个模式。

资产价格暴跌与估值系统重建

这一轮金融危机影响最大的是资产，最不稳定的也是资产。这个资产一个是股票、一个是房产。为什么去年股票的市盈率低可以达到50倍，而今年15倍的市盈率还觉得没到底呢，差倍最主要的是估值系统、估值标准、估值模式发生了变化。资产的重新估值是一种必然，但估值系统的重建基于信用和信心的恢复。

所谓资产就是对未来可以变现的信心，所谓金融就是债权债务的买卖，债权债务的买卖需要信用。就目前的情况显然还没有成体系的信用安排，股市暴跌、土地的估值因涉及到城乡一体化的规划等问题也定不下来，这是未来相当一段时期整体行业面临的问题。因此，目前还处于调整期。

我们既冀望于通过调整解决诸如二套房政策、交易税费、经济适用房等短期问题，更冀望于通过调整解决消费观念重建、信用重建、估值系统重建等长期问题。

这些长期问题的解决会让我们乐观地面向更长远的未来，那就是千载难逢的历史机遇和大国的崛起，正如刚刚获得诺贝尔经济学奖、曾成功预测二次金融危机的保罗·克鲁格曼所言：中国将比当年的日本更厉害。

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