十一前出版的这期《楼市》杂志刊发的特稿是“万科能否推倒降价多米诺骨牌？”。其中有我们记者自采的文章，也有约的专家稿件。借此转载房地产高级经济师、土地估价师章林晓先生的此篇文章，供关注万科的业内外人士参考。

9月初的一天，有朋友告诉我说，万科杭州办公区遭到业主冲击，他问我对此有何看法？我回答说：“房奴苦，做万科房奴更苦！”
中国的房价收入比，现在可谓已“举世无双”。2004年11月24日，我曾为此写有《自住者买不起投资者租不出真的没泡沫？》一文，我通过数据分析的方法，从理论做出推断——在一些房价收入比已达到甚至超过12：1的房地产热点城市，其房地产市场必然已陷入“自住者买不起，投资者租不出”的状态了。并且断言，在这种状况下，如果房价还在上涨，那只可能是“缩量空涨”或“投机者在上演最后的疯狂”了。
此文发表后，有读者来信对我说，读了您的文章，总体上感觉您分析得很到位很有道理，但是您的分析中却忽略了那部分非理性自住购房者，我就是这种非理性购房的受害者之一。
接到这位读者来信后，我又对房地产市场重新进行了调研，我发现，这位读者对我文章的批评是完全正确的。在调研中，我还发现，按现行中国绝大多数城市户籍迁移规定，如果你没有自己的住房，那么，对不起，你将找不到孩子户口的落实地，你也将找不到孩子可上学的学校在哪里。
中华民族是最讲究安居乐业的民族，同时，在中国人的传统观念里，子女的未来是比自己生命还重要的，于是，住房就“当仁不让”地成为压在人们头上的“新三座大山”之一，甚至在“新三座大山”中住房高居榜首。
按照国际通行惯例，月收入1／3是房贷按揭的警戒线，而据有关方面调查，我国有91.1％的人按揭购房，其中，有31.75％的人，月供占其收入的50％以上，成为名副其实的“房奴”。由于背负沉重的房贷按揭还款压力，“房奴”生活质量自然大幅下降，他们不敢娱乐，不敢旅游，担心银行上调利率，更加害怕生病、失业。有“房奴”这样描绘自己：“为房发疯，背着重壳天天爬。”
如果没有那位读者的来信反馈和我事后的那段调研经历，或许，针对杭州万科事件，我也会同其他许多网友一样对这些万科老业主们冷嘲热讽、嗤之以鼻的，但是，今天我不会了。
打砸售楼处、打砸办公室，自然是一种野蛮的非法行为，不过，如果我们设身处地地替万科的老业主想想，刚花100万元购买了一套新房子，第二天得知，这100万元的房子在市场上其实只值75万元，25万元血汗钱就如此凭空蒸发了。这样的事情搁谁身上，谁心里会好受？
给万科老业主伤口撒盐、雪上加霜的，应该还有万科事后的表态。9月18日，万科在上海、深圳、北京三地召开记者会，全面回应近期热点。在记者会上，万科总裁郁亮称，目前在中国内地可能找不出第二个比万科有钱的发展商，集团降价并不为回笼资金，万科也不会没有原则地给出任何补偿方案、退房方案。
万科的富，人们是不会怀疑的，从8·31大限到去年底万科董事局主席王石在全国观众面前郑重声明：2008年之后万科绝不当“地王”！人们是应该会记得万科在全国攻城掠地，争夺“地王”的大手笔的，在这过程中，万科毫无疑问是房价上涨的领跑者。在这种情况下，万科能不富吗？只是万科的这种“富”里，恐怕流淌着太多太多万科“房奴”的血汗。
当然，更让万科老业主出乎意料哑巴吃黄连的，恐怕还要数万科集团执行副总裁肖莉对他们进行契约精神的教育了。肖莉在记者招待会上说，万科坚持的是一个以合同为依据的契约原则。
如果万科是由于市场所逼被迫降价的，万科老业主的心中也许还好受点，但万科不是；如果其他开发商都不退房、都不进行价格补偿，万科老业主的心中或许还能求得一点平衡，但其他开发商不是。
最近，北京“华业玫瑰郡”降价销售后，开发“玫瑰郡家苑”的北京优孚房地产开发有限公司就决定推出“返利共享”计划，补偿前期业主差价2000余万元。
对于万科的坚守“契约”原则，万科的老业主们恐怕只能是欲哭无泪了。合同里面能找到无条件退房、补偿差价的条款吗？
只是契约精神最强调的是自由的精神、平等的精神，但是，从三年前深圳万科十七英里售楼处被砸，到今年万科售楼处接二连三的被砸，扪心自问，万科你何曾给过购房户平等的信息？
现在，万科老业主肯定要追悔莫及：自己当初为何不买如北京优孚房地产公司这样在万科眼中“不守契约”的“穷开发商”开发的楼盘，却偏偏“眼瞎”要去购买“全国第一富”的而且是“信守契约”的万科房地产公司开发的楼盘呢？
房奴苦，做万科房奴更苦！
 
http://www.recg.cn/magazine_more.aspx?parentid=1217
 

这几天北京奥运会之后关于限行和治理空气污染的政策接二连三出台。前天报道说要封存政府机关30%车辆，私家车实施尾号限行等，今天又说“极端不利天气下实施单双号限行”。这种行政强迫措施看起来简单易行，但于法、于理、于可执行性、于根本解决问题并非良策。因为这些措施总体来看，全部是问题出来后的“治”，而非暴病之前的“抑”。集腋成裘，积重难返，有限空间的城市肚子里攒得“货“越来越多，却只在大便出口处做文章，不让它排泄，这实在是于治本不利，浪费时间和精力。

每一个城市空间都不可能是无度扩张延伸，而北京城市一个中心向外环状辐射的规划缺陷，使其市中心的压力必然随着城市的外扩成比例递增。所以，市区内的负荷承载力一定要受到严格控制，城市才会保持良性地运转。可惜的是，这些年来北京城市在快速扩张，但对城市负荷的控制却无任何手段。人口激增，私家车量猛涨，市里的“中心”越来越多，郊区分布了越来越多的“睡城”……

人的欲望是无止境的。经济增长带来的老百姓收入提高，使汽车、住房这些高总价商品成为了大众消费品。但是政府显然要对这类的消费加以引导，而不是任其无度延伸，层级无限提高。北京现在机动车已超350万辆，并且奥运会之前仍以每天千辆数级增长。在这组数字的背后，人们看到的是低收入的工薪阶层或刚参加工作的小年青三、两万元就可以QQ、奔奔“代步”，中高财富阶层的人则是换了豪车，再换SUV大排量。各类人群各取所需，看似其乐融融，其实是集体沦陷于城市的拥堵泥潭之中。

现在，因为空气不好了，交通挤得几乎陷于瘫痪，所以现在不得不采取行政指令，强令禁行，此招儿在奥运会特殊时期，市民们顾全大局接受。但这种全民素养的提高，绝不能成为政府实政变本加厉的依据。政府还是应该在怎样抑制私家车消费，在政策上多做做文章，只有抑制住城市车辆的增长，比如汽车消费税征收等，拥堵问题才会从本质上得以缓解。

从另一角度看，现在城市大多数车辆属于自购私家车。这种市场化的消费其解决方式还得从市场化角度采取措施，其对消费的疏导才会有效。比如燃油的费改税，或者其它国家和城市普遍采用见效的高停车费、中心区收费等措施，这些措施任何一种都比“封存30%政府车辆”让人可信，都比“每周按尾号限行”可行，都比“极端不利天气限行”易于法律理解和情感上的接受。而且这样的措施在“公平”前提下，可对过度汽车消费起到事实上有效的抑制作用。

其实，不只在汽车消费领域，这些年人们收入增长之后的消费导向问题，政府的应对政策一直是处于滞后状态，对于日渐增多的高收入阶层，我们缺少必要的税收调节扛杆，将收入实行有效再分配，进而出现了富人越多占据社会资源，奇形消费，挥霍无度等现象。包括住房问题。

这些年各城市房价推高的原因在于富人投资推动住房需求，拉升高价，而我们所谓“抑制房价上涨的宏观调控”却全部是交易环节强化征税，富人多占住房的并没有因此多加税赋，所以就出现了一个人拥有多套住房，多城市拥有多套豪宅的普遍现象。交易环节征争税改为持有环节征税，可以让有钱人置业心有余悸，投资推高房价的动作大为收敛。

奥运会之成功是中国人民共同的荣耀。但是奥运会不能象是做爱，长时间辛苦换来的是一瞬间的快感就算了事。奥运会走了，先前的堵车、空气污染就卷土重来。而要想实现这样的目的，单纯靠几项法律上缺乏凭据的治堵措施解决不了任何问题。应该能做的，是在私车消费政策上以合理的税制、收费等经济的市场化的措施抑制车辆增长和控制车辆出行，只有让市民每个人对自驾车出行有所顾忌，对于省时省力的公交出行有所认知，北京的拥堵现象才会得到根治。

今早见新闻“高盛、大摩归入银行阵营，华尔街投行时代终结”。几日之前还被视为“金融巨人”的华尔街五大投行短短几天时间，就宛若风烛残年的筛糠病残，如此这般经不得风雨。吃惊之余更是感慨万千。

就像中国“三聚氰胺奶粉事件”终要有个结果，要有质检局长、市委书记辞免职，要有奶企老总们象递交投降书一样列队向政府递交保证书以示从良，猖獗多年近乎疯狂的美国投资银行业樯倾楫摧，寿终正寝于被迫还身本来面目。投资银行聪明极至制造出来的金融衍生品这枚毒药，最终还是被他们自己服下。

美国经济近年持续发展，不仅受益于IT高科技产业主导全球经济，给美国制造出超额利润的巨大财富，同时更有高盛、美林、大摩等超越于传统银行之上的所谓“投行”，以绝对超人类的谋算方式，为美在全世界搜刮“不义之财”。如果把高科技比做是美国立命之本的粮食，那么他们聪明绝顶设计的投行金融衍生品，就是搀杂进三聚氰胺名义上是“强身健体”之用的牛奶。因为不只巴菲特一人早有警示：高杠杆的金融衍生品必是定时炸弹，是大规模杀伤性武器。

美国投行今天的终结命运引于房地产市场的衰退滑落而连累的次级贷危机。此时，人们自然要联想到中国的房地产市场现时降温。而其实，华尔街金融海哮和欧美经济衰退，与中国的外贸出口息息相关，与购买了美国次级贷的银行或有投行投资的楼盘项目有关，与中国房地产主体市场并无直接的关联！

因为美国的次贷危机是所谓最讲诚信的美国人，全民参与的全社会性的一次造假，在利益的趋动下，按揭公司、担保公司、银行和投行一起设计参与了一个“完美的”次级贷链条，他们在获取暴利的同时，把无还贷能力人留下的风险甚至转移到海外。在连续多年房价攀升中，他们让本不该买房的人贷款买下了住房，而明知道穷人贷款的风险，却巧设机关用传皮球的方式将风险传导给全社会。这种类似牛奶添加三聚氰胺的“聪明的”做法，既是美国金融“高科技人才”极限能量的发挥，同时也有美国人负债消费“陋习”为前提。

而相比中国来看，一是我们现在的房价除北京、上海、深圳极少数城市之外，大多数城市房价还处于相对较低水平，六、七千元的房价水平，如果存在有泡沫，倒不如说当地经济水平尚有欠缺更为贴切；二是中国人“量入为出”的消费习俗，让国人负债率永远也不可能超越欧美人民，中国至今也没有推行住房按揭证券化，所谓次级贷危机在中国根本就不成立。

相反倒是我们的银行，现在如果再不放松银根，不使市场恢复信心任由房价滑落，那么直接的按揭风险就会浮出水面。中国处于经济发展增长时期，经济产业要追赶别人，与经济发展对应的物业价值同样应该稳步提高，而不是日渐贬损。

当然，这一切的前提是政府的住房政策制度必须完善合理、房地产发展的规模和速度应保持适度、银行按揭贷款的审核不能流于形式。

昨晚央行宣布降息，并下调存款准备金率。这是我国自2003年起先后十七次上调准备金率之后，首度降息和下调存款准备金率。这意味着从紧的贷币政策开始松动，政府已经意识到拯救急速下滑的股市和楼市的必要性。

近一段时期以来，经济形势迅速滑变，几乎每天都可以从不同渠道听到各种关于经济走势不佳利空的消息。“准备过冬”和“做最坏打算”的传闻更是源源不断，不绝于耳。全国各地城市房产交易量陡降的同时，人们看到的是家居建材市场人渐稀少市场冷清和上游钢材、水泥等原材料价格全面下降。

明年是中国改革开放三十周年。这三十年，中国经济虽然持续高速增长，但经济基础并非牢固。在绝少高科技产业支持的经济发展中，产业结构不尽合理，机械制造业始终处于低端水平。在这种情况下，相对于欧美发达国家我们唯一的机会，也是最有可能拉动经济增长的领域就是以房地产为主导的城市化发展。这是无奈的选择，也是不得不面对的现实。

近十年全国房地产快速发展，特别是以浦东发展带动的以土地经营为主导模式的城市开发，使得几乎所有城市都在房地产超高速发展中大受其益，地方政府财政收入大增，并有能力应付各项需要或者不需要的开支，城市面貌也因此而焕然一新；另外由于房地产投资与消费可以拉动多至一百个左右行业的发展，制造大量的就业，房地产的益处显而易见，所以各城市政府千方百计都在推动地价和房价上涨以吸引投资和拉动经济。在这种情况下，近几年中央对于房地产意图进行的调控，始终遭遇了来自地方政府的抵御，压制房价过快增长的目标一直无法实现。早前几年，曾有学者提醒当心房地产绑架中国经济，只可惜这样的提醒已经迟晚并且也未引起足够的重视，我们的经济产业结构并没有在GDP快速提升中同步升级，房地产并真的越来越严重绑架了的一整个经济体。

来自经济界各方面的消息，当前我国经济形势相当之严峻，这种颓势下再不救市后果恐难于料想。昨天，终于见到政府出面救市，无疑这仅是一个开启的信号，相信还会陆续有于经济利好的消息出台。

而从我国现有的经济产业结构和即有的布局来看，这一轮“保增长的经济周期”将注定是以救房地产市场为核心、带动相关产业和需求增长。尽管这样的手段和所形成的事实，是众多不愿看到房价回涨的人所乐意看到。

“后奥运”时期的房地产市场走势将会是何样？举办奥运会巨大的市政投入到底能让这个城市的地价升值多少？北京房地产市场会不会因奥运会而受益？北京房地产奥运概念是早已被透支，还是仍有升值潜力？相信这些疑问在奥运之后几乎是每一个北京人都在思考的问题。

七年前，北京申办奥运会成攻那一刻起，北京的房地产便开始了长达多年的分享“奥运鸿利”的时期。轰轰烈烈地开发，房价如日中天般持续上涨。上涨的房价又诱使过多的投资涌入开发，使得北京市区内几乎所有看得见的大小地块，几年间就被各种形色背景的开发商掠夺贻尽。到现在，随着北京的房价几乎比七年前上涨了两倍，北京五环内的住宅开发用地却已极少见到。所以有媒体说，北京奥运概念早已被房地产市场透支。

的确，从房地产地理位置概念角度理解，由于奥运会选址的权重的要求，北京奥运会主场馆不得不选择本身极居资源优势的北部城区亚运村一带，因而使得本身具有价值高位优势的北部区域，因奥运概念而再获升值利好。自2001年申奥成功以来，不但使原亚运村周边区域楼盘率先领涨，而且也带动了北五环以外向东至望京、来广营，向西至上地、清河、回龙观等区域房地产普遍升温，新开房地产项目层出不穷、连绵不断。至今，北五环最高房价楼盘甚至与东四环高档公寓价格拉平。

早在奥运会举办之前，从北四环至北五环区间的奥运核心区，也就是原先的亚运村地区与CBD、中关村两个区域即已形成京城高端房产的三大标志性板块。而这三个区域的共同之处就在于，早先的利好和房地产市场近几年的急剧升温，已将各项利好吃尽。潜在升值和投资空间虽然长期看依然向好，但幅度毕竟有限，空间已然不大。

相反，到是顺义由于承接了奥运会水上运动项目，建造了广阔巨大并且高标准的水上运动中心。从市场整体来看，北京真正能够在“后奥运”之际，分享到奥运蛋糕的区域地产板块，首当顺义。

近日，北京市规划委总体规划处处长王飞表示，奥运后北京将全面启动顺义、通州、亦庄三个重点新城的建设，其中顺义将被规划为面向国际的首都枢纽空港，带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地，将打造为现代国际空港、区域产业引擎和绿色宜居新城。这一信息也透露出，奥运会之后北京在城市建设方面的投入会向郊区转移。以符合城市居民需求为特征的全新的北京城市新休闲区域，将会在此逐渐形成。

从顺义自身情况看，奥运水上公园地址位于老县城往北3公里处，而这里有早已落成的北京最早的高尔夫球场——北京高尔夫球俱乐部和乡村高尔夫两个高尔夫球会，有国内最早建的顺义赛马场，有迄今为止国内最大的室内滑雪馆——乔波室内滑雪馆。而在此基础之上，顺义早在几年前即已启动了在此区域的顺义新城整体规划。这个占地面积达9。77平方公里顺义新城依托得天独厚的资源优势，以及近几年投资的几十亿基础设施，在未来几年内将很快会形成一个高水准、国际化，并且融宜居、度假休闲为一体的北京市民最大的休闲度假区。而这一区域的房产也一定将会随同其整个区域的建设完善，而不断升温、升值。